Gemäß § 46 I WEG (Wohnungseigentumsgesetz) kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung mittels einer Anfechtungsklage angegriffen werden. Diese kann von einem oder mehreren Wohnungseigentümern gegen die übrigen Eigentümer oder auch von dem Verwalter gegen die Wohnungseigentümer erhoben werden und ist auf die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses gerichtet.
Will man verhindern, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Beschluss wirksam wird, so ist schnelles Handeln erforderlich: Die Anfechtungsklage muss nämlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 46 I 2 WEG). Maßgeblich für den Beginn der Monatsfrist ist das Datum der Beschlussfassung, also derjenigen Eigentümerversammlung, auf welcher der Beschluss gefasst worden ist. Wenn ein Beschluss nicht fristgemäß angefochten wird, erwächst er in Bestandskraft, d.h. er wird rechtswirksam und ist dann nicht mehr angreifbar. Sie sind dann an den Beschluss gebunden, obwohl er möglicherweise rechtswidrig ist, da die Rechtswidrigkeit eines Beschlusses grundsätzlich nicht dessen Unwirksamkeit zur Folge hat. Nur in seltenen Ausnahmefällen, nämlich wenn ein Beschluss an gravierenden Mängeln leidet, ist er von Anfang an nichtig. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die für eine Beschlussfassung notwendige Beschlusskompetenz der Eigentümer fehlte. Wenn ein Beschluss gefasst wird, ohne dass eine solche Ermächtigung, entweder durch das Gesetz oder eine Vereinbarung, bestand, so ist der Beschluss regelmäßig nichtig. Dies ist jedoch die Ausnahme !
Gemäß § 23 IV 2 WEG ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde. Man kann sich also grundsätzlich nur auf die Unwirksamkeit eines Beschlusses berufen, wenn diese gerichtlich festgestellt wurde. Die Erhebung der Anfechtungsklage hat zunächst keine Auswirkung auf den Beschluss. Dieser kann solange umgesetzt werden, bis die gerichtliche Entscheidung vorliegt.
Ein Beschluss ist anfechtbar, wenn er an einem Fehler leidet. Zu unterscheiden ist zwischen formellen Fehlern (Verfahrensfehlern) und materiellen bzw. inhaltlichen Fehlern:
Bei formellen Fehlern handelt es sich um Fehler, die das Verfahren der Beschlussfassung betreffen; wie z.B. Fehler bei der Einberufung zur Versammlung. Materielle Fehler betreffen hingegen den Inhalt des Beschlusses; z.B. die Frage, ob die Eigentümerversammlung überhaupt befugt war, über einen bestimmten Gegenstand abzustimmen.
Da das Beschlussverfahren kein Selbstzweck ist, scheidet bei bloßen Verfahrensfehlern ausnahmsweise eine Aufhebung des Beschlusses aus, wenn sich der Fehler nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Jedoch muss feststehen, dass der Beschluss auch ohne den Verfahrensfehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre.
Ein formeller Fehler liegt z.B. vor, wenn der Gegenstand des betroffenen Beschlusses in der Einladung entgegen § 23 II WEG nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichnet wurde, nicht alle Wohnungseigentümer zur Versammlung eingeladen wurden oder die Einladungsfrist von grundsätzlich zwei Wochen (§ 24 IV WEG) nicht eingehalten wurde. Ferner liegt ein formeller Fehler vor, wenn die Eigentümerversammlung wegen mangelnder Teilnahme nicht beschlussfähig war: Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer oder deren Vertreter mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 25 III WEG). Auch liegt ein formeller Fehler vor, wenn ein nicht stimmberechtigter Eigentümer abgestimmt hat. Nach § 25 VI WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Vertrages der Gemeinschaft mit ihm oder um einen Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn geht. Wenn in der Versammlung zum Beispiel über die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen gegen einen Eigentümer abgestimmt wird, der mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug ist, so darf dieser Eigentümer also nicht mit abstimmen.
Die Art und Zahl möglicher materieller Beschlussfehler ist unüberschaubar. Ein inhaltlicher bzw. materieller Fehler kann z.B. in folgenden Fällen vorliegen.
- Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum betroffen ist.
- Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu einem überhöhtem Preis:
In diesem Fall kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 III WEG) vorliegen, wenn die Arbeiten von anderen Handwerkern zu einem wesentlich günstigeren Preis hätten durchgeführt werden können. - Beschluss über einen Gegenstand, über den bereits durch bindende Vereinbarung aller Eigentümer entschieden worden ist:
So können insbesondere Fragen, die bereits in der Teilungserklärung geregelt sind, grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss neu geregelt werden. Stattdessen bedarf es einer Änderung der bindenden Vereinbarung durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer.
Sofern man mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, sollte man nicht zögern und sich umgehend nach der Eigentümerversammlung, in der der unerwünschte Beschluss gefasst wurde, an einen Anwalt wenden, damit die eingangs erwähnte einmonatige Ausschlussfrist gewahrt werden kann und geklärt werden kann, welche Möglichkeiten gegen den Beschluss bestehen. Kommen sie gerne für eine Beratung in unsere Kanzlei!