Wann kann ich die Miete mindern?

Gemäß § 535 I 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Wenn also während der Mietzeit Mängel auftreten, dann trifft den Vermieter grundsätzlich die Pflicht, diese zu beseitigen und den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter zudem nach § 536 I 1 BGB für die Zeit, während der der Mangel vorliegt, von der Entrichtung der Miete (teilweise) befreit: Er hat nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten und daher insoweit ein Recht zur Mietminderung. Wenn der Mieter die Miete bereits gezahlt hat, kann er den zuviel gezahlten Betrag grundsätzlich vom Vermieter zurückverlangen.

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel liegt vor, wenn eine Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht so nutzen kann, wie er es normalerweise erwarten darf bzw., wenn der Ist-Zustand der Mietsache (der tatsächliche Zustand der Wohnung) von dem Soll-Zustand (dem Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertrag oder Gesetz gewöhnlich befinden sollte) negativ abweicht. Das Minderungsrecht besteht auch dann, wenn der Vermieter Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, diese aber fehlen oder später wegfallen (§ 536 II BGB). Ein Mangel liegt demnach zum Beispiel vor, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Fenster der Wohnung doppelt verglast und schallisoliert sind, dies tatsächlich aber nicht der Fall ist.

Typische Mängel sind beispielsweise: Undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden (insbesondere Schimmelbefall), eine defekte Heizung und/oder Warmwasseraufbereitung und verstopfte Abflüsse. Es berechtigen jedoch nicht nur solche Mängel zur Mietminderung, welche die Mietwohnung selbst betreffen, sondern gegebenenfalls auch Störungen von „außen“; zum Beispiel Lärm, der von einer benachbarten Diskothek, von einer Gaststätte oder von Sportplätzen ausgeht.

Bemerkt der Mieter im Laufe der Mietzeit einen Mangel, hat er den Vermieter gemäß § 536 c I 1 BGB sofort über das Vorliegen des Mangels zu informieren und sollte ihn gleichzeitig auffordern, Abhilfe zu schaffen. Diese Mängelanzeige sollte aus Beweisgründen am Besten schriftlich erfolgen. Gemäß § 536 II 1 BGB kann der Mieter dem Vermieter im Falle des Unterlassens einer Mängelanzeige sogar zum Schadensersatz verpflichtet sein. Durch die Mängelanzeige soll dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, Abhilfe zu schaffen bzw. den Mangel der Mietsache zu beseitigen. Unterlässt der Mieter besagte Mängelanzeige und konnte der Vermieter infolge der Unterlassung keine Abhilfe schaffen, so ist der Mieter zudem nicht berechtigt, die Miete zu mindern (§ 536 c II 2 BGB). Wenn ein Mangel auftritt, sollten Sie diesen daher sofort ihrem Vermieter schriftlich anzeigen, um sich nicht Ihre Rechte zu verbauen !

Die Minderung der Miete tritt kraft Gesetzes ein (vgl. § 536 I BGB). Sie muss weder beim Vermieter „beantragt“ werden, noch ist sie von einer „Erlaubnis“ durch den Vermieter abhängig. Es kann aber durchaus sinnvoll sein, mit dem Vermieter Vereinbarungen über die Höhe der Minderung zu treffen, um spätere (gerichtliche) Auseinandersetzungen zu vermeiden. Das Mietminderungsrecht des Mieters kann ferner gemäß § 536 IV BGB nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Die gesetzlichen Rechte dürfen nicht erschwert oder eingeschränkt werden. Sieht eine Klausel des Mietvertrages z.B. vor, dass eine Mietminderung zu ihrer Wirksamkeit vorher anzukündigen ist, so ist diese Klausel unwirksam.

Eine Mietminderung kommt jedoch nur in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung auch spürbar beeinträchtigt ist, mithin eine erhebliche Beeinträchtigung durch den Mangel vorliegt. Wenn ein Mangel nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung für den Mieter führt, kann er zwar Abhilfe bzw. Instandsetzung verlangen, die Miete jedoch nicht mindern. Eine solche unerhebliche Beeinträchtigung wäre beispielsweise eine defekte Glühlampe im Hausflur.

Eine Mietminderung ist gemäß § 536 b S.1 BGB auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel dem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war. Der Mieter verliert auch dann sein Recht, zu mindern, wenn er grob fahrlässig den Mangel nicht erkannt hat. Grob fahrlässig handelt der Mieter, wenn er die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Grobe Fahrlässigkeit ist auch gegeben, wenn Umstände auf bestimmte Unzulänglichkeiten der Wohnung hindeuten und den Verdacht eines Mangels besonders nahe legen und der Mieter es dennoch unterlässt, ihm zumutbare Nachforschungen anzustellen. Grobe Fahrlässigkeit liegt z. B. vor, wenn der Mieter eine Wohnung anmietet, ohne sie vorher besichtigt zu haben, er den Mangel im Falle einer Besichtigung aber erkannt hätte.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind insbesondere die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Tauglichkeitsminderung; d.h.: Desto stärker sich der Mangel auf die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung auswirkt, desto höher darf die Mietkürzung ausfallen. Eine Minderung der Tauglichkeit bleibt jedoch gemäß § 536 I a BGB für drei Monate außer Betracht, wenn diese auf Maßnahmen beruht, die einer energetischen Modernisierung dienen. Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Bruttowarmmiete, welche die Grundmiete einschließlich der Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlung beinhaltet.

Beispiel: Vom 5.2. bis zum 15.2. fällt die Heizung im Wohnzimmer aus, sodass der Raum praktisch nicht nutzbar ist. Sein Wohnwert ist daher um 100 % gemindert. Die anderen Räume der Wohnung (Schlafzimmer, Küche, Bad und Kinderzimmer) sind aber von diesem Mangel nicht betroffen. Für die Wohnung insgesamt ist daher entsprechend der betroffenen Wohnfläche der Minderwert und damit die Minderungsquote auf circa 30 % zu schätzen. Da der Mangel aber nur in der Zeit vom 5.2. bis zum 15.2. aufgetreten ist, darf die Miete auch nur für diesen Zeitraum anteilig gekürzt werden. Sie ist daher um 10 % (ein Drittel von 30 %) zu mindern.

Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung:

20 Prozent: bei Ruhestörung aus einer Tanzschule nach 22.00 Uhr (AG Köln WuM 88, 56)
20 Prozent: bei Lärm- und Geruchsbelästigung aus einer Imbissstube (AG Braunschweig WuM 81, U16)
20 Prozent: bei mangelndem Schallschutz (AG Gelsenkirchen WuM 78, 66)
20 Prozent: bei nächtlichem Lärm durch ein Garagentor (AG Mainz WuM 2003, 87)
20 Prozent: bei Wohnungsfeuchtigkeit (AG Köln WuM 74, 241)
20 Prozent: wenn im Februar das Schlafzimmer nicht beheizt werden kann (LG Hannover WuM 80, 130)
20 Prozent: wenn die vertraglich geschuldete Einbauküche fehlt (LG Dresden WuM 2001, 336)
5 Prozent: schlechter Fernsehempfang (LG München I 20 S 22475/87c) oder defekte Gegensprechanlage (LG Berlin 67 S 364/91)
50 Prozent: wenn Küche und Toilette unbenutzbar sind (LG Berlin MM 10/83, 14)
50 Prozent: wenn durch von der Decke tropfendes Wasser Wände, Fußboden und Möbel in Mitleidenschaft gezogen werden (AG Leverkusen WuM 80, 163)
80 Prozent: wenn infolge einer Überschwemmung die Benutzung der Wohnung wegen Durchfeuchtung, Versandung und unerträglichen Gestanks für 2 bis 3 Wochen beeinträchtigt wird (AG Friedberg/Hessen WuM 84, 198)
100 Prozent: Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Hochwasser (AG Friedberg C 1326/94-11) oder kompletter Heizungsausfall während der Wintermonate (LG Hamburg 7 O 80/74)

Beachten Sie:

Eine auf eigene Faust durch den Mieter vorgenommene Mietminderung birgt immer gewisse Risiken. Ein Mieter setzt sich schnell der Gefahr einer fristlosen Kündigung aus, wenn er die Miete ohne die Einholung von Rechtsrat nach seinem Gutdünken mindert. Schließlich kann sich im Nachhinein herausstellen, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt oder gar nicht gerechtfertigt war. Daher sollte man sich immer rechtlich beraten lassen, bevor man die Miete mindert. Gerne beraten wir Sie, besprechen mit Ihnen die konkrete Vorgehensweise und setzen ihr gutes Recht durch !