Wann kann ich den Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses mindern?

Gemäß § 441 BGB kann der Käufer den Kaufpreis durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer mindern, sofern die Wohnung bzw. das Haus einen Mangel aufweist. Die Höhe der Minderung ist von dem Wertverlust abhängig, welchen das Haus oder die Wohnung konkret durch den Mangel erlitten hat. Der tatsächliche Wert zum Zeitpunkt des Kaufes und der bezahlte Kaufpreis sind gemäß § 441 III BGB gegenüberzustellen. Der Kaufpreis ist um die Differenz zu mindern. Hat der Käufer bereits mehr als den geminderten Kaufpreis bezahlt, so ist der Mehrbetrag gemäß § 441 IV BGB vom Verkäufer zu erstatten.

Voraussetzung für eine Minderung ist, wie eingangs erwähnt, dass die verkaufte Wohnung bzw. das verkaufte Haus einen Mangel hat. Man unterscheidet zwischen Sach- und Rechtsmängeln.

Ob ein Sachmangel vorliegt, bestimmt sich nach § 434 BGB. Demnach liegt ein Sachmangel vor, wenn die Kaufsache bei Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist keine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, kommt es auf die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung oder auf die bei Kaufsachen der gleichen Art übliche Beschaffenheit an. Die für die Beurteilung, ob ein Sachmangel vorliegt maßgebliche Beschaffenheit kann sich auch aus Angaben des Verkäufers in einem Maklerexposé ergeben.

Beispiele für Sachmängel:

Feuchtigkeitsschäden oder Verdacht auf Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, 2U 443/09)
Undichtigkeit des Daches je nach Lage des Falles (BGH, Urteil vom 22.11.1996, Az. V ZR 196/95)
erheblicher Schimmelbefall des Hauses/der Wohnung
Hausschwamm oder Hausbock (KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88)
bei einer asbesthaltigen Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09) sowie wenn bei beabsichtigten Fassadenbohrungen krebserregender Asbeststaub austritt (BGH, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08)
im Falle eines Altlastenverdachts. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig (BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az. V ZR 250/15)
Wohnflächenabweichung: Ein Minderungsrecht besteht beim Kauf einer Eigentumswohnung, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Kaufvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht (Oberlandesgericht Saarbrücken; Urteil vom 1. Dezember 2011, Az. 8 U 450/10 – 121)

Das Vorliegen eines Rechtsmangels bestimmt sich nach § 435 BGB, wonach die Kaufsache frei von Rechtsmängeln ist, wenn Dritte im Hinblick auf die Kaufsache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können.

Beispiele für Rechtsmängel:

Im Grundbuch eingetragene Belastungen, wie z.B. Dienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, die der Käufer nach dem Kaufvertrag nicht übernehmen soll, die aber dennoch nicht gelöscht werden,
bestehende Miet- und Pachtverhältnisse.

Weitere Voraussetzung ist, dass dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde und dass diese ohne Ergebnis abgelaufen ist. Bevor der Käufer Rechte wegen eines Mangels der Kaufsache geltend machen kann, soll dem Verkäufer zunächst die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu beheben und den Vertrag doch noch zu erfüllen. Aus Beweisgründen sollte der Verkäufer stets schriftlich und unter Fristsetzung zur Nacherfüllung aufgefordert werden. Die Fristsetzung kann unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich sein. So ist sie z.B. entbehrlich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert oder besondere Umstände vorliegen, welche unter Abwägung der Interessen des Käufers mit denen des Verkäufers den sofortigen Rücktritt rechtfertigen , was beispielsweise der Fall ist, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig über das Vorliegen eines Mangels getäuscht hat (dazu sogleich).

Des Weiteren darf das Recht zur Minderung des Kaufpreises nicht gesetzlich oder vertraglich ausgeschlossen worden sein. In der Regel schließt der Verkäufer einer Immobilie im Kaufvertrag alle Rechte des Käufers wegen Mängeln und somit auch das Recht zur Minderung aus. Sofern im Kaufvertrag ein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, hat der Käufer in aller Regel keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer.

Auf den vertraglichen Ausschluss der Gewährleistungsrechte kann sich der Verkäufer gemäß § 444 BGB jedoch nicht berufen, wenn er eine arglistige Täuschung begangen hat. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer entweder vorsätzlich falsche Angaben über das Fehlen eines Mangels machte oder einen offenbarungspflichtigen Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und er diesen Mangel dem Käufer verschwiegen hat oder der Verkäufer wusste oder zumindest für möglich hielt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und der Käufer den Kaufvertrag bei entsprechender Aufklärung durch den Verkäufer nicht oder nur mit anderem Inhalt, insbesondere zu einem niedrigeren Kaufpreis, geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09). Bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen nur, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. (BGH, Urteil vom 16. 3. 2012, Az. V ZR 18/11).

Zudem kann der Verkäufer sich gemäß § 444 BGB auch dann nicht auf einen vertraglichen Ausschluss der Mängelrechte berufen, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat; wenn also beispielsweise im Kaufvertrag ausdrücklich zugesichert wurde, dass in dem Gebäude keine Schädlinge vorhanden sind. Sollten dann aber doch Schädlinge vorhanden sein, so stehen dem Käufer trotz des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses sämtliche Gewährleistungsrechte zu.

Handelt es sich bei dem Kaufvertrag um Klauseln, die vom Verkäufer häufiger eingesetzt werden (um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen) oder wird der Vertrag zwischen einem Unternehmer nach § 14 BGB und einem Verbraucher nach § 13 BGB geschlossen, dann werden einem Haftungsausschluss zudem durch die Regelungen der §§ 309 Nr. 7a und 7b BGB Grenzen gesetzt. Demnach sind Haftungsausschlüsse oder Haftungsbegrenzungen für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit des Käufers der Immobilie, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung auf Seiten des Verkäufers oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters des Verkäufers beruhen, unwirksam. Unzulässig ist ferner ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters des Verkäufers beruhen.

Der Käufer kann Rechte wegen eines Sachmangels im Regelfall zudem nicht geltend machen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte (§ 442 BGB). Wenn der Käufer den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte, kann er Mängelrechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgrundstücks übernommen hat.

Das Minderungsrecht verjährt gemäß § 438 I Nr. 2 a BGB innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe der Wohnung bzw. des Hauses. Wenn ein Rechtsmangel vorliegt, beträgt die Verjährungsfrist gemäß § 438 I b BGB sogar dreißig Jahre.

Besonderheiten gelten jedoch im Falle einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer:

Dann gilt zusätzlich eine weitere Verjährungsfrist, nämlich die regelmäßige Verjährungsfrist, welche gemäß § 199 BGB drei Jahre beträgt. Der Vorteil für den Käufer besteht dann darin, dass dass die Frist erst dann zu laufen beginnt, wenn er Kenntnis von der arglistigen Täuschung erhalten hat, was gegebenenfalls auch erst viele Jahre nach der Übergabe der Fall sein kann. Die Höchstfrist beträgt in jedem Fall jedoch dreißig Jahre.

Wenn Sie vorhaben, den Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses zu mindern, dann sollte zunächst eine außergerichtliche Geltendmachung der Minderung erfolgen und gegebenenfalls eine außergerichtliche Einigung der Parteien versucht werden. Wenn dies nicht zielführend ist, ist der Anspruch klageweise durchzusetzen. Gerne beraten wir Sie zu allen Fragen im Zusammenhang mit der Kaufpreisminderung und setzen ihr Recht vor Gericht durch.